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买卖租赁

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买卖,一般指双方通过实物或者货币进行交换以换取自己所需物品,一般会签订买卖合同,买卖是人类最早、最基本的交易行为。一物数卖,自古有之,有物价波动之际,最为常见,而此实际多出于罔顾信用,图谋私利。它由买卖主体、买卖客体和买卖内容三要素构成。因此凡调整有关买卖主体、买卖客体、买卖内容的法律规范均属买卖法的内容。其中买卖原则上不过使债权发生效力,故出卖人就特定物同时或顺次与数买受人处理买卖契约,为可能,此时称为二重买卖。

租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用,承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利,但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。

  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题

意见(试行)》第119条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠

或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  《解释》第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

  根据上述规定,买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

  但是,买卖不破租赁受到约定限制和法定限制:

  ①当事人另有约定除外:买卖不破租赁受当事人另有约定限制;

  ②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,买卖不破租赁受限制;


第一、应明确房屋是否禁止出租

作为房屋租赁合同的承租方,应先审查房屋是否存在法律法规禁止出租的情形:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的等。

第二、应查明出租人身份

租赁房屋时,房东的身份必须了解清楚,最好查看出租人的身份证和房产证,并且核对房产证上的产权人与出租人是否一致。如果房产证上的产权人与出租人不一致的话应该要求出租人出具委托书或其他身份证明文件,如果房产证没有办下来,则应要求出租人出具购房合同以证明其身份。此外,如果遇到所谓的“二房东”,还应要求对方出具与房主的房屋租赁合同,并且求证对方转租行为已得到房主的允许。否则在未经允许转租的情形下,房主是可以在知道后的六个月内解除房屋租赁合同或申请转租合同无效的,到时受伤的只会是自己。

第三、清点房屋内部设施

在租赁房屋前一定要清点好家电家具等房屋内部设施,家电如冰箱、电视、热水器等一定要逐一打开以确定是否运行良好,家具要仔细查看是否完好。然后要将这些家具家电的现状列一清单附在房屋租赁合同之后。

第四、明晰房屋租赁合同条款

房屋租赁合同中的条款切忌过于简要和模糊,要明确出租人与承租人的权利义务。如房屋租赁用途、房屋租赁期限、租金的金额和支付方式、水电费等各项杂费支付方、维修责任、装饰品归属、变更与解除合同、违约责任等条款,在双方协调一致的情况下需逐一写明,避免今后出现纷争。


  房屋租赁税是指根据中国财政部、国家税务总局财税200824号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定,对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税。截止2012年10月,上海深圳沈阳杭州等一些城市已经开始实施征收房屋租赁税。

  根据其规定,税费缴纳,税金应该由出租方缴纳。

  从租赁业务实施来看,除非租房费用可报销,租客会要求房东备案,基本上所有房东担心税收,都不会主动备案。虽然房租税的缴税主体是业主,但实际上,大多数房东都会将这部分成本转嫁给租客。相当多的出租屋主坦承,征税后首先会保证自己的收入不减少,把租房税转嫁给租客也理所当然。


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